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Immobilienmakler, Projektentwickler, Bauträger im Großraum Stuttgart

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, ist sehr gut beraten, diese komplexe Aufgabe einem qualifizierten Immobilienmakler, Vermarkter zu übertragen. Ebenso bin ich Ihr Ansprechpartner, im Bereich der Baufinanzierung und deren Abläufe. Dieses ist unterlegt mit meiner grundsoliden Ausbildung als Industriekaufmann 1984 und als Versicherungskaufmann 1986 im Außendienst für Baufinanzierung und Gewerbefinanzierung.

Hier kann ich mit meinem spezialisierten Wissen besonders in den Bereichen der Mischfinanzierung, Versicherung, Bank, Bausparkasse und LAKRA, mit den notwendigen Unterlagen auf den zügigen Ablauf, der Löschungsbewilligung und der Grundschuldbestellung einwirken.

Dieses hat wiederum zur Folge, dass in der Regel innerhalb von 3-4 Wochen nach der notariellen Beurkundung Ihres Kaufvertrags, der Verkäufer den Verkaufserlös auf seinem Bankkonto gutgeschrieben hat und der Käufer seine Immobilie ab diesem Zeitpunkt nutzen kann.

Anderenfalls sollte Sie einen Zeitraum von 3-6 Monaten einplanen und über gute Nerven verfügen. 

Bitte beachten Sie, dass hierfür auch nicht der Notar zuständig ist.

Planen und Bauen Wohn- und Städtebau GmbH und die Unternehmensgruppe Rolf Deyhle

Vermarktung Ihrer Immobilie

Im Gegensatz zu einem Nachweismakler vermarke ich Ihre Immobilie als Vermittlungsmakler und werde somit als Verkäufer mit besonderen Pflichten betrachtet. Einer der Unterschiede liegt darin, es ist der bedarfsgerechte Verkauf an ausgesuchten festgelegten Zielkunden und beschränkt sich nicht nur auf den Nachweis. Hierzu gehören auch die Instrumente der Marktanalysen, Standortanalye, Wertermittlung und Kurzgutachten inklusiv des Grundstücksanteils rentierlich / nicht rentierlich, wie man sie auch aus der Projektentwicklung kennt. Somit wird auch ein höherer Verkaufserlös erzielt, da die Immobilie speziell auf den Zielkunden „zugeschnitten“ und der Mehrwert ersichtlich ist.

Bevor es los geht, werde ich Sie fragen, was Sie mit dem Erwerb oder Verkauf der Immobilie erreichen wollen? Denn das ist ganz entscheidend für die Wahl des Objektes. Geht es um eine Geldanlage, Alterssicherung, Selbstbezug. Immobilien können vielfältig sein, von der Ein-Zimmer-Eigentumswohnung bis zum denkmalgeschützten Prachtbau.

 

Immobilienbewertung erfolgt nach dem Verkehrswert (§ 194 BauGB)

Der beste Verkehrswert ist der Preis, der zum Zeitpunkt des Angebots ein interessierter Käufer bereit ist zu bezahlen.

Für die Ermittlung des Verkehrswertes sind verschiedene Wertermittlungsverfahren gebräuchlich. Ich werde Ihre Immobilie nach mindestens zwei der gebräuchlichen Wertermittlungsverfahren vornehmen und daraus den Verkehrswert ableiten.

 

Vergleichswertverfahren (§§ 15,16 ImmoWertV)

Anwendung bei Grundstücken oder Eigentumswohnungen

Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen.Bei der Bewertung von Eigentumswohnungen gilt es „vergleichbare“ Objekte für die Wertermittlung heranzuziehen. Wenn diese z.B. nicht in einer Wohnanlage vorhanden sind müssen ähnliche Objekte die am Markt angeboten werden oder wurden zum Vergleich herangezogen werden.

 

Sachwertverfahren (§§ 21-23 ImmoWertV)

Anwendung bei eigengenutzte Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser

Im Sachwertverfahren ermittelten Wert des Gebäudes nach NHK2010 (Neubau Ersatz) und der Grundstückswert im Vergleichswertverfahren, so dass sich der gesamte Wert des bebauten Grundstücks ergibt zzgl. Außenanlage. Berücksichtigt wird noch RND (Restnutzungsdauer). Zuletzt kommt noch der Marktkorrekturfaktor dazu.Internationale Verfahren

Das international angelsächsische Verfahren deckt sich weitgehend mit der deutschen Herangehensweise, wobei weniger normierte Angaben zu den Baukosten und den Nutzungsdauer vorliegt.

 

Ertragswertverfahren (§§ 17-20 ImmoWertV)

Anwendung bei Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser), Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren), Spezialimmobilien (Parkhäuser, Tankstellen, Hotels, Logistikflächen), gemischt genutzte Grundstücke

Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten durch Berechnung der kapitalisierten Erträge, die mit diesen Objekten voraussichtlich erwirtschaftet werden. Eine Besonderheit ist die Aufspaltung der Bewertung von Grund und Boden einerseits sowie in die Bewertung des Gebäudes andererseits.Internationale Ertragswertverfahren
Im Zuge internationaler Transaktionen gewinnt auch in Deutschland an Bedeutung. Der grundsätzliche Unterschied besteht darin, dass der Wert des bebauten Grundstücks primär aus den aktuellen Mietverträgen sowie den Wiedervermietung abgeleitet wird. Auf eine Aufspaltung in Erträge aus dem Boden bzw. aus dem Gebäude wird verzichtet. Das Gebäudealter spielt eine geringere Rolle, es wird hauptsächlich über erhöhte Kostenansätze bzw. Risikoaufschläge auf den Kapitalisierungszins berücksichtigt. Das am Weitesten verbreitete Verfahren ist dabei die Investment Method oder auch Income Approach

 

Beleihungswertermittlung

Während der Verkehrswert bzw. der Marktwert den aktuellen erzielbaren Preis bestimmt reflektiert der im Rahmen einer Sicherheitenbewertung ermittelte Beleihungswert den Wert des Objektes aus Sicht eines Kreditinstituts.

In diesem Zeitraum darf der – stichtagsabhängige – Marktwert nicht unter den vorher ermittelten Beleihungswert fallen. Im Unterschied zum Marktwert soll der Beleihungswert die möglichen Wertschwankungen der Kreditsicherheit während der Kreditlaufzeit berücksichtigen.Ein Sicherheitsabschlag erfolgt dann vom Beleihungswert zur Beleihungsgrenze. Dieser Abschlag soll zusätzlich sämtliche nicht mit Wertschwankungen verbundene Risiken einer Kreditsicherheit abdecken.

 

 

Mein weiteres Engagement für Sie

Beim Immobilienverkauf und Immobilienkauf sind folgende Unterlagen unabdingbar:

  • Abrufen des Grundbuchauszugs, Flurkarte, Baulastenauskunft und Besorgung sämtlicher Grundrisse sowie die Wohnflächenberechnung
  • Eigentümerversammlungsprotokolle, Hausgeldabrechnung der letzten 3 Jahre, Wirtschaftsplan des aktuellen Jahres, Engergieausweis, Gebäudebrandpolice, Grundsteuerbescheid
  • Erklärung der Eigentümergemeinschaft, dass es kein Renovierungs- oder Sanierungsstau gibt und auch nichts diesbezüglich beabsichtigt noch beschlossen ist.

  • Sammlung sämtlicher Rechnungen der mindestens der letzten 10 Jahre möglichst bis 30 Jahre
  • Mietvertrag, Mieteinnahmennachweis, Mietnebenkostenabrechnung
  • Bestandsaufnahme und Zustand der Immobilie, geklärt nach dem Baurecht
  • Gespräche mit dem Bezirksschornsteinfeger und Heizungsbauer bezüglich Zustand der Heizung (Protokolle)
  • Haftungsbeschränkung aufgrund transparenter Erstellung der Verkaufsunterlagen
  • umfangreiches Exposé, Inserat, Vorauswahl der Kaufinteressenten nach definierten Kriterien
  • Gespräche mit der abzulösenden Bank aufgrund der Löschungsbewilligung und deren Ablauf
  • Gespräche mit der finanzierenden Bank aufgrund der Grundschuldbestellung und deren Ablauf
  • Anforderung der Zusendung der Grundschuldbestellung und Löschungsbewilligung
  • Vorbereitung und Mitgestaltung des notariellen Kaufvertrags in Bezug auf Immobilien Bestand, Art, Zahlungsziel, Kaufpreiszahlung und Bereitstellung der notwendigen Unterlagen
  • Laufende Prozessüberwachung und Übermittlung des Fortschritts an Sie

 

Baufinanzierung Abwicklung für private und gewerbliche Bauvorhaben

Darum kümmere ich mich:

  • Mischfinanzierung (Versicherung, Bank, Bausparkasse, LAKRA)
  • Finanzierungsabwicklung für Käufer und Verkäufer

 

Das bedeutet Höchste Qualität für höchste Ansprüche. Und höchst zufriedene Kunden.

 

 

Projektentwickler für Immobilien

  • Erstellung von Standortanalysen (z. B. Infrastruktur-, Marktanalysen und Machbarkeitsstudien)
  • Gutachtliche Überprüfung von bebauten und unbebauten Grundstücken einschließlich deren Eigentums-, Miet- und Pachtverhältnissen
  • Überprüfung von Raumplanungsdaten (z. B. Flächennutzungs- und Bebauungspläne)
  • Wirtschaftlichkeitsberechnungen sowie sonstige Berechnungen aufgrund betriebswirtschaftlicher Methoden
  • Erstellung von betriebswirtschaftlichen Nutzungskonzeptionen
  • Beratung bei der Finanzierung von Projekten
  • Suche von Finanzierungs- und Baupartnern
  • Beratung und Hilfestellung bei der Beantragung von Fördermitteln
  • Begleitung und Beratung bei behördlichen Genehmigungsverfahren

 

Jegliche Haftung ist ausgeschlossen, alle Angaben erfolgen ohne Gewähr auf Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität.
Nevertheless, all liability is excluded, all information is given without guarantee of being complete, correct and up-to-date.

© 2020 | FREH Immobilien Frank Ehmann

 

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